Direito Imobiliário
Usucapião e questões possessórias
Quando a posse de longa data precisa virar título, ou quando é preciso proteger a posse.
O que é usucapião
É a forma de adquirir a propriedade pela posse prolongada, nos termos da lei. Há modalidades com requisitos e prazos diferentes. Alguns exemplos:
- Extraordinária: 15 anos de posse, reduzidos a 10 quando há moradia habitual ou obras e serviços de caráter produtivo.
- Ordinária: 10 anos, com justo título e boa-fé, com redução para 5 anos em hipótese específica prevista na lei.
- Especial urbana: 5 anos, para quem usa o imóvel urbano como moradia, nos limites e condições da Constituição.
Existem outras modalidades. A viabilidade depende do tempo de posse, da natureza do imóvel e da prova disponível. Imóveis públicos não podem ser usucapidos.
Judicial ou extrajudicial
A usucapião pode ser pedida na Justiça ou no cartório de registro de imóveis (via extrajudicial, prevista na Lei de Registros Públicos e regulamentada pelo Provimento 65/2017 do CNJ).
Na via extrajudicial, o pedido é feito por advogado e costuma exigir ata notarial sobre o tempo de posse, planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, certidões e documentos que comprovem a posse. A concordância de titulares e confrontantes também é analisada.
Questões possessórias
Posse e propriedade são coisas diferentes. A posse pode ser protegida mesmo por quem não tem a escritura, por meio de ações como manutenção de posse, reintegração de posse e interdito proibitório.
A data da ameaça, da turbação ou do esbulho e a prova da posse influenciam o procedimento. Por isso, quanto antes a situação for analisada, melhor se definem as opções.
O que costuma ajudar a comprovar a posse
- contas de consumo, carnês de IPTU e comprovantes em seu nome;
- contratos, recibos e documentos de compra, ainda que informais;
- fotos, benfeitorias e histórico da ocupação;
- pessoas que possam confirmar o tempo de posse.
Perguntas frequentes
Posso usucapir qualquer imóvel?
Não. Há requisitos para cada modalidade e imóveis públicos não são usucapíveis. A análise do caso indica se existe caminho.
Comprei por contrato de gaveta. É caso de usucapião?
Pode ser, ou pode haver outro caminho de regularização. Depende do tempo de posse, do contrato e da situação da matrícula.
Tem a posse de um imóvel e quer regularizar?
Conte há quanto tempo você está no imóvel e que documentos tem.