Artigo · 04/11/2026
O que conferir na matrícula antes de comprar um imóvel
A matrícula conta a história jurídica do imóvel. Lida com atenção, ela evita boa parte das más surpresas.
Por que a matrícula vem primeiro
Cada imóvel tem uma matrícula no cartório de registro de imóveis da região onde ele está. Ali ficam registrados quem é o proprietário e os atos que mexem com o imóvel: a compra e venda, a hipoteca, a penhora, a construção, entre outros.
Por isso, peça sempre a certidão de matrícula atualizada, emitida pelo próprio cartório. Uma cópia antiga, ou a foto que o vendedor mandou pelo celular, mostra o imóvel como ele estava naquele dia, não como está hoje.
Dez pontos que eu leio, nesta ordem
- A data da certidão. Quanto mais recente, melhor. O tabelionato costuma indicar o prazo de validade que aceita para a escritura.
- O cartório. A matrícula tem de ser do cartório competente para o local do imóvel.
- A descrição. Endereço, área e confrontações devem bater com o imóvel real, com o carnê do IPTU e com o contrato.
- O proprietário. O nome e o CPF de quem vende são os do último registro de propriedade? Se o vendedor comprou só por contrato ou herdou sem inventário, o problema começa aqui.
- O estado civil e o regime de bens. Em regra, a venda por pessoa casada exige a participação do cônjuge, e a exceção depende do regime de bens.
- A alienação fiduciária. Enquanto a dívida não for paga, o imóvel fica em garantia ao credor, em geral um banco. Comprar nessa situação exige tratar da dívida ou da anuência do credor.
- Hipoteca, penhora, arresto e indisponibilidade. Cada uma tem um efeito diferente. Uma penhora averbada pode levar o imóvel à venda por dívida do vendedor, e a indisponibilidade impede a venda.
- Usufruto e cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade ou incomunicabilidade. Imóveis doados ou herdados costumam trazê-las, e o usufruto dá a outra pessoa o direito de usar o imóvel.
- A averbação da construção. A casa ou o prédio consta na matrícula? Se não consta, regularizar vira um custo que alguém vai pagar, e é bom saber quem.
- Ações e restrições averbadas. Podem constar ações que discutem o imóvel e restrições vindas de loteamento ou da legislação ambiental.
O que a matrícula não mostra
A matrícula é o ponto de partida, e há coisas que ela não mostra:
- dívidas de IPTU e de condomínio;
- quem ocupa o imóvel hoje e com que título;
- ações contra o vendedor que ainda não foram averbadas na matrícula;
- irregularidades da obra perante o município.
Por isso a matrícula anda junto com as certidões do imóvel e as certidões de quem vende. Em alguns casos, dívidas do vendedor podem alcançar o imóvel mesmo sem estar na matrícula, e é a pesquisa nas certidões que mostra o risco.
Sinais de alerta
- o vendedor não é o proprietário que consta na matrícula;
- a área do imóvel é diferente da área da matrícula;
- há várias penhoras ou averbações de ações;
- o imóvel está ocupado por alguém que não é o vendedor;
- o preço está muito abaixo do mercado e há pressa para fechar;
- o vendedor resiste a entregar certidões ou a deixar o imóvel ser conferido.
Um desses sinais não quer dizer que o negócio é ruim. Quer dizer que o negócio precisa de análise antes do sinal.
Quando pedir ajuda
Se a matrícula tiver qualquer ônus ou divergência, vale analisar antes de pagar. Resolver cedo, enquanto o dinheiro ainda é seu, costuma custar menos do que corrigir depois da assinatura.
Sobre a autora
Isabele Malavazi, advogada, OAB/SP 462.247. Atuo em Direito Imobiliário, em Praia Grande/SP e online. Este texto é informativo e não substitui a análise do seu caso, que depende dos documentos e das circunstâncias.
Quer conferir a matrícula de um imóvel?
Diga qual é o imóvel e o que você está decidindo.